FØRST – MIN HISTORIE
(Lenger nede kan du lese hvordan du bør gå frem om du velger å selge boligen din privat)
Det har blitt langt mer vanlig å selge eiendom uten bruk av megler nå enn det var for noen år siden, selv om de fleste fortsatt bruker megler. Nye regler trådte i kraft pr. 1 januar 2010.
Når jeg selv skulle selge bolig i år, valgte jeg megler for «letthetens» skyld og for å oppnå best mulig pris ….
I SEKS strake måneder lå huset ute for salg hos megler uten at det resulterte i noe som helst. Er huset «tungt» å selge i utgangspunktet, er det ingen garanti at megler klarer å selge det bedre enn du selv kunne gjort det.
Masse forberedelser med tømming, kasting, oppussing og kjøring av 11-12 billass på lager og alt var klart for første visning like før påske i år. Forventningene var store, taksten lød på 4.2 millioner og selv om det var 200.000 under taksten fra 2008 var vi ved godt mot. Prisantydning var på 4.190.000,-
Vi ønsket ikke å være til stede på visningen selv og spenningen var derfor stor etter at visningstimen var gått og vi skulle få høre nytt fra megler … Ikke EN ENESTE på visning, HØYST UVANLIG var meglerens korte kommentar …
Prisen ble senket til 3.990.000,-. Et taktisk godt trekk mente megler med å gå under 4 mill. Nye visninger med nye shiningsrunder av huset før hver eneste visning, fulgte de neste månedene, men med nesten like lite respons som på første visning. Så ble salget lagt i «bero» i sommermånedene og hentet frem i lyset igjen når skolene begynte igjen.
Ny shining og ny visning, til samme prisantydning. Ingen på visning.
1. september kom og valget måtte tas om vi skulle bruke megler videre, da deres kontrakt nå gikk ut etter 6 mnd. Om jeg hadde valgt å bruke megler videre, ville nok valget falt på samme megler siden de hadde gitt en så bra pris, men ut i fra responsen og muligheten for å få selge til noenlunde anstendig pris så valgte jeg å selge privat.
Det krever at du setter deg litt inn i saker og ting på forhånd om en skal selge uten megler. Nå hadde jeg både bildene som var kjøpt av fotograf separat samt at jeg hadde boligsalgsrapporten fra huset ble avertert første gang. All info om huset satt jeg selv på og jeg har kjøpt og solgt litt opp igjennom min tid, så selve papirarbeidet her ble ikke all verden. Og, lurer du på noe er det bare å Google det opp. Valgte likevel å få en advokat til å ta selve papirarbeidet for å være helt sikker på at alt gikk etter boken både med tinglysing av skjøte, skriving av kjøpekontrakter og annen papirmølle. I tillegg var det viktig for meg å tegne eierskifteforsikring. Selv om jeg som eier hadde opplyst om alle tenkelige feil og mangler som jeg kjente til med huset, så kan det komme situasjoner de neste 5 årene og ting som kan dukke opp i denne perioden som jeg ikke vil bli krevd for i ettertid. Ting man gjerne ikke kunne forutse skulle skje eller ting som kjøper kan finne på å klage på. Det kan fort bli dyrt om du ikke har eierskifteforsikring.
Dersom vi skulle solgt huset til 3.700.000,- som huset nå gikk for ved privat salg, så hadde det kostet oss den nette sum av 146.000,- via megler.
Ved å selge privat kom vi nå unna med kostnader til advokat, eierskifteforsikring og annonse på Finn.no. I tillegg måtte vi ut med 8600,- til megler for utlegg de hadde hatt i sin salgsperiode. Selv om du får salgsgaranti som sier : Intet salg – ingenting å betale, så er det alltid noen kostnader til megler som må dekkes (reguleres av kontrakten du skriver med megler). Dette skal dekke innhenting av dokumentasjon på eiendommen, forberedelser til visning osv. Så den biten måtte vi uansett betale til megler. I tillegg er det fotograf og takstmann som begge to må betales utenom megler.
Utlegget ble da som følger uten megler :
Advokat 15.600,- Annonse på Finn.no 5.000,- Eierskifteforsikring 17.000,- (regnes prosentvis av salgssum) Dvs. at jeg sparte over 100.000,- på å selge huset privat. Etthundretusen som man da kunne gå ned i pris for å få solgt huset. For vi måtte til slutt innse at det ikke var mulig å selge huset dyrere enn det.
Markedet for boliger til mellom 3 og 4 millioner er langt vanskeligere enn rimeligere boliger. Gjennom hele det siste halvåret, har vi sett boliger i samme prisklasse bli liggende på Finn.no uten å bli solgt. De som har blitt solgt har måttet gå kraftig ned i pris, det samme måtte vi. Kjipt selvsagt, men sånn er nå en gang markedet for tiden og da er det ikke så mye å få gjort med det.
Vurderer du selv å selge boligen din på egenhånd uten megler, har jeg følgende info og råd til deg :
1. Skaff takstmann og få tatt en boligsalgsrapport. Det holder ikke med en vanlig takst her. Skal du få kjøpt eierskifteforsikring gjennom advokat (du får som regel ikke kjøpe dette som privatperson), så MÅ du ha boligsalgsrapport.
2. Bestill en fotograf eller ta bildene selv, hvis du føler at du er stødig nok på det området. Jeg valgte å legge ut litt flere detaljbilder i annonsen når vi annonserte privat på Finn i forhold til de bildene megler brukte, og det viste seg at det var mine private bilder som gjorde utslaget ved salget her (eller det vil si at det gjorde utslag i at folk ville komme på visning og se huset)
3. Innhent alle opplysninger du kan på huset. Fyll ut egenerklæringsskjema så ærlig som du kan (det har du alt i gjen for) Google opp egenerklæringsskjema og lagre det som passer og ikke passer for din eiendom.
4. Sørg for å rydde og tømme boligen så godt det lar seg gjøre.
5. Lag en god annonse, ikke minst bør overskriften være beskrivende. Jeg valgte å fokusere på litt andre ting enn det megler gjorde i sin annonse. Jeg fokuserte på mulighetene med huset og eiendommen. Det at det var et minus at det bare var 3 soverom i et såpass stort hus, var jeg fullt klar over. Men, det som ikke kom frem i meglers prospekt var at det enkelt kunne lages flere og deles opp uten store kostnader. Det andre jeg valgte å fokusere på var at boligen enkelt kunne deles opp til en tomannsbolig igjen, slik den hadde fremstått for få år siden. Ting som selvsagt en kjøper finner interessant. En må vise kjøper mulighetene og ikke begrensningene ved en bolig som legges ut for salg. Muligheter du har sett og vet om som en potensiell kjøper gjerne ikke tar seg tid til å studere når han/hun ser annonsen din.
MEN, ikke «overselg» boligen din. Alle fakta må være riktige, du må ikke smøre på noe som ikke stemmer, da får du bare folk på visning og de går misfornøyd derfra. Men alle positive fakta som kan hjelpe deg å dra folk på visning, må du få frem.
6. Legg annonsen ut på Finn.no. Som privat selger må du ut med 5000 for en boligannonse (langt over det meglerhus betaler for sine annonser) Da ligger den i 30 dager men med gratis forlenging av annonsen etter disse 30 dagene.
7. Lag prospekt (trykk opp nok eksemplarer enten hjemme, på jobben eller hos et trykkeri) og lag gjerne et «skilt» til hvert rom i huset. Dette er særlig nyttig om du har fellesvisning og stort hus og det kommer mange på visning samtidig. Har du lagt ut et ark eller lignende i hvert rom som forteller når vinduene var skiftet, når rommet var pusset opp og annen info om rommet, så sparer du deg for mange spørsmål og får gitt svar til hver enkelt på en grei måte. Du klarer uansett ikke å «dekke» hele huset under visning som alene «megler» på plassen. Vær gjerne to slik at flere får svar på spørsmålene sine. Du må også ha laget klart budskjema. Disse legger du ved boligprospektet.
8. Kjør visningene selv. Enten private visninger eller fellesvisninger. Sørg for å være godt forberedt slik at du kan svare potensielle kjøpere på det de måtte lure på.
9. Ha en interesseliste klar som potensielle kjøpere kan skrive seg på under eller etter visning
10. Så er det klart for budgivning hvis du er så heldig å få bud. Som privat selger er du ikke underlagt de samme reglene som meglere når det gjelder å fremvise budskjema osv., men jeg vil likevel anbefale deg å føre et budskjema etterhvert som budene kommer inn. For ryddighetens skyld og for at budgivere skal vite at ting går riktig for seg. Få uansett budene skriftlig, helst i hånden eller via fax på første bud fra hver budgiver. Jeg valgte å bruke e-post der budgiver hadde fyllt ut og signert budskjema før han/hun scannet inn skjemaet og sendte på e-post til meg.
11. Når budrunden er over og du forhåpentligvis sitter igjen med en kjøper, er papirmøllen i gang. Nå kan du vise frem budloggen til kjøper, hvis du har ført en slik. Du skal også avtale enten med bank eller advokat om skriving av kjøpekontrakt og utfylling av nødvendige papirer. Dere må også bli enige om overtakelsesdato. Overføring av kjøpesum bør helst skje noen dager før overtakelsesdato, da du aldri overleverer huset før du har fått pengene dine eller en form for skriftlig garanti om at dette er i ferd med å skje eller er gjort fra kjøpers bankforbindelse. Vi valgte i tilllegg å gå for 10 % forskudd på kjøpesum ved kontraktsinngåelse, rett og slett for at dette er vanlig praksis.
DET VAR I DENNE DELEN AV PROSESSEN TING SKJÆRTE SEG FOR MIN DEL :
Jeg valgte ut en advokat i Bergen som stod oppført under eiendomsadvokater og sendte dem en forespørsel på mail om å ta papirarbeidet samt tegne eierskifteforsikring. Så langt alt vel….
Så kom problemene på rekke og rad. Først måtte advokaten utsette møtet p.g.a. personlige årsaker, møtet ble flyttet og til slutt fant vi en tid som passet for alle. Før kontraktsmøtet var ikke kjøpekontrakten sendt ut til selger og kjøper for gjennomsyn (dette er lurt å få advokat eller megler til å gjøre så sparer dere tid og kjøper og selger kan lese igjennom i fred og ro før signering, det er jo tross alt store beløp det ofte dreier seg om ved boligkjøp)
Så vi ble enige om at kjøper tok med seg kjøpekontrakt hjem for gjennomlesing og de skulle levere denne dagen etter. Når jeg så tok opp dette med eierskifteforsikring med advokaten, så var det ikke noe problem at jeg tegnet dette selv sa han. Jeg hadde lest noe annet på forhånd, men han forsikret meg om at det kunne jeg gjøre selv. Det ble heldigvis ikke underskrevet noen kontrakt denne dagen, for når jeg ringte Protector som er det vanligste forsikringsselskapet å bruke til eierskifteforsikring så var ikke dette så enkelt. Man kan IKKE tegne eierskifteforsikring som privatperson. Dette MÅ gjøres av advokat eller megler som har avtale med Protector. Det hadde IKKE denne advokaten. En annen ting som er viktig er at boligsalgsrapporten (det må du ha, det holder ikke med vanlig takst) ikke skal være over 6 mnd gammel. I mitt tilfelle hadde huset lagt ute for salg så lenge etter at denne taksten ble tatt at de 6 månedene var gått forbi. Jeg måtte da i hui og hast skaffe en ny takst. Heldigvis slapp jeg unna med nye 5000 til ny takst som jeg da straks så for meg, siden takstmannen kunne skrive ut en ny med ny dato siden det ikke var gjort endringer på eiendommen i mellomtiden. Det kostet meg 1000 nye kroner, men det var bedre enn 5000,-. I tillegg til det er det også en forutseting at eierskifteforsikring tegnes FØR kontraktsmøtet, helst når boligen legges ut for salg (da må man selvsagt allerede ha en avtale med megler/advokat som skal sluttføre salget for en).
Jeg måtte derfor bryte kontakten med advokaten og tok så kontakt med Sparebanken Eiendom i Kleppestø som kunne ta på seg et slikt oppdrag på kort varsel. Det ble redningen min. Fra jeg kontaktet dem gikk alt på skinner. Kan virkelig anbefales, de kunne jobben sin til fingerspissene. Prisen var ca 17.000,- og det var verdt hver enda krone.
De fikset alle papirer, også konsesjonsfritaket som det viste seg at en trenger fra kommunen (et skjema som i praksis bare blir stemplet på Kundetorget i kommunen og så lagt i en skuff) En må søke konsesjonsfritak for alle eiendommer som er over 2 mål, viser det seg. Der lærte jeg nok en ting underveis …
12. Når boligen skal overleveres, trenger du en overtakelsesprotokoll. Gå igjennom huset med ny eier. Dette er kjøpers siste sjanse til å sette frem klager eller krav mot selger på eiendommen. Det kan være ting som dukker opp nå som huset er tømt eller at huset er for dårlig rengjort og lignende. Kjøper skal gjøre merknader på overtakelsesprotokollen og både kjøper og selger skal undertegne protokollen
13. Da skal du i praksis være i mål med boligsalget og kjøper og selger bør være fornøyde om alt har gått riktig for seg i hele prosessen 🙂
Det finnes mange forskjellige «alternative meglere» der ute som kan hjelpe deg på vei eller gjøre mye av jobben for deg. Jeg kjenner ikke til disse som jeg her har funnet, så undersøkelsesplikten faller på deg :
Selg Privat
Selge Bolig Selv
Advokatoppgjør AS
Egenmegler
IMegler
Infolinker :
Forbrukerportalen
TV2
Bonytt
Statens Kartverk
Aftenposten
Skjemaer som jeg har laget ved salget :
MAL BUDSKJEMA
Eksempel på prospekt
Mal budlogg
OVERTAKELSESPROTOKOLL
